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Instrumentos adotados pela Prefeitura de Fortaleza têm aumentado o número de licenciamentos, desenvolvido novas parcerias público-privadas e buscam novos parâmetros para os imóveis da Capital. No volante destas iniciativas está a Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo (Seuma), que coordena projetos como o Fortaleza Online, Seuma nos Escritórios e articula o Código da Cidade (novo Código de Obras e Posturas).
A pasta tem a arquiteta Águeda Muniz como titular. Ela foi a convidada do último Mercado Imobiliário, programa da Rádio O POVO/CBN. Em entrevista, a secretária fala de como as Operações Urbanas Consorciadas têm sido trabalhadas na Cidade. Na prática, a iniciativa privada faz intervenções urbanísticas pontuais em troca de permissão para construir acima do permitido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo.
Águeda revela ainda novidades e as metas do Fortaleza Online, plataforma que fez explodir o número de licenciamentos com possibilidade de fazer tudo no digital. Além disso, a secretária faz comentários, ainda que tímidos, sobre o impasse das taxas de alvarás.
OP - Por que a Prefeitura de Fortaleza opta por não negociar os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac)?
Águeda - Não é que a Prefeitura não permita. Fortaleza é a cidade que mais tem operações urbanas consorciadas do País. São de menor porte e talvez porque não negociemos em Cepac. Na verdade, o exemplo do Rio de Janeiro, que é o mais conhecido nacionalmente de Cepac, é onde o município acaba perdendo o controle da situação de uso e ocupação do solo. No Rio, foram vendidos os Cepacs e os terrenos ficaram lá. Não houve a implantação dos empreendimentos que haviam sido prometidos. Quando a Prefeitura opta em não negociar Cepac, e simplesmente a contrapartida do solo criado a partir de uma operação urbana, essa contrapartida já é implantada antes do empreendedor implantar o empreendimento privado. Ou seja, a Prefeitura de Fortaleza acaba tendo maior controle do que está sendo implantado e de quando vai ser implantado. Você vendeu o Cepac, a prefeitura ganhou dinheiro em relação ao Cepac, mas se o empreendedor não cumprir a parte dele colocando seu empreendimento imobiliário, acaba que esse terreno fica vazio, gerando uma série de custos para o município desde a insegurança até a questão de resíduos. A nossa primeira operação urbana consorciada é do Riacho Maceió, datada de 2000. A do Shopping RioMar, a Lei é de 2011. Mas todas as operações começaram a partir de 2013, inclusive a do Riacho Maceió. Estima-se que as contrapartidas da operação urbana do entorno da Lagoa do Papicu chegam a R$ 40 milhões. Tem muita obra de drenagem naquela área, em torno do HGF, tem alguns binários, a trincheira e o viaduto foram feitos com a contrapartida da operação urbana e feitos pelo grupo JPCM.
OP - Em que medida Fortaleza abre o portfólio da cidade para fora? Em que medida vocês são pró-ativos e não passivos?
Águeda - Nós finalizamos agora um estudo e a gente tem essas sete operações, que são operações pequenas já existentes na cidade. Duas concluídas, três em andamento e duas com proprietários já se movimentando. Mas em 2017, e finalizou agora no início de 2018, elaboramos um estudo onde foram identificadas 15 áreas de investimento na cidade e dessas 15, seis áreas prioritárias. Essas áreas conseguem, em dez anos, ter um aumento de empregos nessas áreas de 217 mil empregos e R$ 17 bilhões em VGV ao longo de dez anos dessas operações vigentes. A gente está falando da Parangaba, do entorno do eixo da Aguanambi, da Praia de Iracema, a gente está falando de seis áreas prioritárias na cidade de Fortaleza. Em agosto, nós estivemos na China visitando alguns fundos de investimento junto com o Governo do Estado do Ceará, uma missão conjunta, apresentando algumas dessas operações urbanas para fundos de investimento. Fizemos alguns books para divulgar essas operações. Estamos divulgando o que nós temos internamente, no Brasil e fora do Brasil.
OP - O que costuma ser mais impeditivo para que a Prefeitura bata o martelo numa proposta de operação como essa?
Águeda - Acredito que seja o caso do Brasil inteiro: a segurança jurídica do empreendedor. O empreendedor ainda é muito reticente em investir, em fazer uma parceria com o poder público. E a Prefeitura de Fortaleza, na verdade, vem mostrar que quem faz a cidade não é só o poder público. A iniciativa privada, a sociedade, todos nós fazemos parte dessa cidade e temos que colaborar, compartilhar responsabilidades. Quando o poder público diz: "Estamos com a possibilidade de criar solo em determinada área da cidade e queremos que a iniciativa privada venha investir"... Como identificamos essas áreas do estudo? Todas as áreas que têm projetos públicos a serem implementados, projetos de mobilidade, a necessidade de melhorar a infraestrutura ambiental, a necessidade de melhorar as áreas de regularização fundiária na cidade de Fortaleza. A Prefeitura se cercou das áreas onde são necessárias as contrapartidas. Para equilibrar, onde está o interesse do mercado imobiliário. Nós cruzamos essas áreas para definir quais eram as zonas de operações urbanas consorciadas na cidade.
OP - Há alguma previsão para a aprovação do Código da Cidade de Fortaleza?
Águeda - O Código estava na Câmara desde o início de 2016, foi retirado em junho de 2018, a gente espera que ele seja dado entrada novamente nas próximas semanas. Na verdade, o Código vai realmente alterar a visão que o empreendedor e o cidadão têm dos produtos imobiliários. Hoje se você quer comprar um apartamento, é sempre aquela mesma planta: cozinha americana, dois quartos, a dependência da empregada que virou depósito, enfim. Porque o nosso Código de Obras e Posturas é de 1981, ou seja, ele tem 37 anos. E ele define qual o programa de necessidades que um apartamento tem que ter. Isso impede muito que o arquiteto crie um novo produto, o corretor de imóveis verifique realmente qual é a demanda das famílias. Hoje o perfil das famílias está mudando. Você ainda tem um percentual grande da família nuclear, como define o IBGE, mas você tem a família mãe e filho, duas pessoas que moram só. Então você tem que ter produtos para população como inteiro. O Código limita muito essa possibilidade. No Código, a gente está definindo a unidade compacta, a unidade modular. A Lei de Uso e Ocupação do Solo trata da unidade compacta, mas é o Código que regulamenta essa unidade. Hoje em dia quem está fazendo coliving, unidade compacta, ela chega a 38 m². O mínimo que se consegue hoje na cidade de Fortaleza. Com o Código, a gente está trazendo que ela vai ser até 70 m². Ou seja, ela pode começar bem menos que 38 m², até 70m². A gente está regulamentando também a unidade modulada. Eu tenho vários apartamentos, vários módulos de 50 m². Posso ter um apartamento de 50 m² ou formar um de 250 m². Estamos regulamentando também o retrofit, que vai ajudar muito o Centro da Cidade, porque você tem aqueles edifícios grandes, vazios, abandonados e você pode dar uma nova característica, transformando num hotel, num flat. Hoje você pode ter o retrofit de uso, você muda completamente o uso de um edifício, você pode também mudar a fachada e mudar os espaços internos, ou seja, você pode criar um produto imobiliário já existente.
OP - Qual sua opinião com relação ao impasse dos alvarás?
Águeda - Chegou-se a um denominador comum entre ambas as partes e, na verdade, acho que foi algo de consciência tanto da Prefeitura quanto do setor da construção. Inclusive os valores continuam sendo colocados os mesmos de antes. É importante salientar que nas Zedus (Zonas Especiais de Dinamização Urbanística e Socioeconômica)... O que são essas Zedus? Existem áreas na cidade de Fortaleza que já são vocacionadas, ou seja, eu tenho o pólo gastronômico da Varjota, eu tenho a Zona do Montese, que é uma zona de confecção, tenho a área em torno do Aeroporto. E a Prefeitura definiu como se fossem mini planos para essas áreas. No caso da Aldeota, o que estava acontecendo com a Aldeota? Muito prédio comercial e pouca residência. O que aconteceu? Criamos uma zona, a Zedus Aldeota, para permitir flexibilização de parâmetros em residências e aí fortaleceu a questão residencial na Aldeota para que ela não virasse um Centro como é hoje.
OP - A Prefeitura tem interesse em aprovar o projeto Cidade Limpa em Fortaleza?
Águeda - Esse Projeto de Lei foi construído com a cidade, com as pessoas que trabalham em mídia, várias instituições. Ele foi encaminhado à Câmara em fevereiro de 2016. No Código da Cidade, a gente já traz algumas alterações como a possibilidade, através de decreto municipal, do prefeito criar áreas ou eventos, por exemplo, eventos de grande porte onde poderá haver patrocínios, da proteção de marcas.
OP - Qual o termômetro que a Seuma tem do mercado imobiliário hoje?
Águeda - Está melhorando. O número de processos que deram entrada na Seuma este ano até agora já é maior que o número total de processos emitidos ano passado. Isso é um dado bom. A gente recebeu muito incorporador, construtor mostrando novas oportunidades, novos empreendimentos. O ano de 2019 já será melhor que o de 2018 e muito melhor que o de 2017.
Avenida Sargento Hermínio
Questionada por um ouvinte, Águeda revela que, até 2020, a ampliação e duplicação da Avenida Sargento Hermínio sairá, com toda a infraestrutura revitalizada.
Número de licenças salta 2.900%
Segundo Águeda, já ultrapassa 40 mil o número de licenciamentos emitidos pela Seuma em 2018. Em 2017, foram 39 mil licenciamentos, diz a secretária. O número mostra um salto de cerca de 2.900% em relação a 2012, quando foram expedidas 1.300 licenças em todo o ano, em Fortaleza. "Não estamos emitindo licenças de forma irresponsável, estamos conhecendo nossa cidade, quem investe na nossa cidade e o empreendedor da nossa cidade", justifica.
Serviço
Seuma nos Escritórios
Telefone: 3452.6926